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不動産取引の注意点

さて、6月になり雨が天気が悪くなってきたように感じる今日この頃です。

2月に立ち上げて、ここまで更新していないブログ。
どういったものでしょう?


さてさて

弊社は、不動産登記を扱っている会社ですが

お客様の大半は不動産業者さん、建設業者さん、銀行さんです。


弊社の業務内容があまり浸透しない理由はここら辺にあるんですかね。
普通の方が戸建てを建築した際発注するのは
①設計事務所
②工務店
③ハウスメーカー
大体、このような発注ラインでしょうか?

ウチには、上記の方々が建築主さんの代わりに依頼されます。
とはいっても、委任状はご本人様から頂くわけですが。


不動産登記????
はい。馴染みのない方も多くいらっしゃいますので、補足です。

不動産を売買するとき、所有権移転登記をします。
これは、法務局に管理されている登記簿における所有権名義人の変更です。

これも不動産登記の一種です。
この業務は司法書士さんの担当になります。
存在している登記簿の所有者の変更ですね。


では、存在していない登記簿はどうやってつくられるのでしょう?
新築した場合や、土地を埋め立てした場合などです。

これが、表題部新設の登記
つまり表題登記です。

この表題登記がなければ、
-所有権保存(所有者は誰であるかを表記)
-抵当権設定登記(銀行等、金融機関が融資をする際、担保として、抵当権を設定します)
などができません。

お金を借りないで新築される方が必要ないと感じ、表題登記を行わない方もいらっしゃいますが
不動産登記法で、建築主は1ヶ月以内に登記をすることが義務付けられています。(一応、書きました 笑 )

固定資産税評価額の基準面積になりますので、登記しなければ、市の職員が見に行って、面積が増えたりすることもあります。

また、建物を取壊したときにも登記は必要です。
これは、建物滅失登記といって、抹消の登記になります。
滅失をしないと、翌年度になっても固定資産税の納税通知書に解体されたはずの物件が記載されているときもあります(笑)
固定資産税台帳縦覧期間に申し出れば、問題はありませんが。



登記簿とは、簡単にいえば、土地の戸籍です。
現地では、建物がないのに、登記簿に記載されていることは
亡くなられた方が、いつまでも戸籍上では生き続けていることと同じです。




さて、本題です。

表題登記を行うとき、土地の所有者、建物の登記記録があるかどうかなども
調査します。

先日、現地は既に新しい建物が新築されているのに、取壊された建物の登記が残っていました。

つまり、建物の登記名義人は、●●さん
土地の登記名義人は、□□さん
といった、状況です


でも、ここまでは、よくある話です。。。

建替えのとき、滅失と表題と同時に申請する場合
古家付の土地を購入して新築した場合
など、このようなケースはよくあります。




ただ、今回はちょっと状況が・・・
建物登記名義人が初めてこの土地を売却してから
所有者が5人程、入れ替わっています。

その入れ替わりの所有者は、
千葉県・一般の個人・不動産業者・不動産業者・現在の所有者(依頼主)です。

さらに、不動産業者から不動産業者に売却した際には、仲介業者もいたそうです。


・・・




・・・




と とにかく



建物登記名義人は【立ち退き】のときに引越していて、所在不明です。
登記簿に記載された住所は、引越しをする前の住所です。

これには、参りました。



なんとか探したんですけどね???

企業秘密で。。。。(←なんか 怪しい。)



しかし、中間にいた不動産業者は、なぜ建物の登記を見落としていたのでしょうか?
これは、【更地】だったからに他なりません。



【建物】を建築した所有者は、県に売却しました。

【滅失登記】をしなければならないのは、建築した所有者です。

【県】は、その土地を、公売(道路の残地)で売却しました。

購入したのは、【一般人】です。

やはり、建築をした本人が取引の流れに存在していないと、過去に建物があったかどうかは
わかりにくいんでしょうね。





不動産業者はなぜ、わからなかったか?

不動産業者は調査のとき、更地であれば、土地の謄本しか取得しません。
(私も前職が不動産業者だったもので。。。)



建物の登記が残っていると?

新築した建物の家屋番号に変更が求められます。

融資を行う金融機関も嫌がります。

借地権の心配もあります。

良いことは、一つもありません。

売主の不動産業者さん、仲介業者さんは、説明義務違反にもなりかねません。





不動産業者の方へ
こういった事態にならない為に、ワンポイントアドバイス!!!!

謄本を取得する際、用紙の左側に、
 ___
|□土地| と記載している欄があります。
|□建物|
  ̄ ̄ ̄
更地の土地であっても、両方にチェックを入れてください。

建物の登記がなければ、法務局職員が


「ありませんでした~~~」

と無表情で答えてくれます。


こんな些細なことで、トラブルを未然に防げるのです。
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テーマ : 住宅・不動産
ジャンル : ライフ

プロフィール

NSP【有限会社中村測量設計社】

Author:NSP【有限会社中村測量設計社】
 
NSPは、土地の境界、分筆登記、建物登記から開発行為許可や農地転用許可、建築設計を主とした業務としています。
本文中の条例等は埼玉県および越谷市を基準としています。

当社ホームページはこちら≫≫≫ NSP

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