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おかげさまで


おかげさまで

弊社ホームページを立ち上げてから

数件の受注を頂くことができました



これもひとえに、ホームページ作成をお手伝い頂きました

インターネットモンスター様のおかげと存じます。

特に、ご担当者の松橋様には感謝申し上げます。





ホームページからお問合わせ頂いた方々は、皆様、登記のお仕事でした。


表題登記のお仕事が多いように思います。




その他のお問合わせとしては、市街化調整区域内の区域における建築許可

などのお問合わせを頂いております。





前のブログにも書きましたが、弊社の業務は分野としては、特殊な領域に入るため

業者様、銀行様から依頼されることが多いのですが




ホームページの受注は、一般の方が多いですね。





先日も、浦和市の一般の方から表題登記の依頼を受けました。

内容としては、築後15年程の共同住宅の表題登記です。



これは





もしかして





google 検索で 『浦和 表題登記』 で

ヒット上位にあるのでは?




と思いましたが、そんなことはなかったようです 悔しいです(泣)






法律では、新築後、1ヶ月以内に表題登記を行わなければならない。
罰金は30万円以内 となっております。


しかし、現実は、ローンを組まなければ、登記していないケースも多いですね。


表題登記 ⇒ 保存登記 ⇒ 抵当権設定登記


の流れになりますので、一番始めにある表題登記をしなければ、抵当権は設定できない。
つまり、ローンが実行できないというわけです。
逆に言えば、ローンには、表題登記が必要になる。


ちなみに、保存登記、抵当権設定は司法書士。

表題登記は、土地家屋調査士。と分野が分かれております。

ちなみに、弊社は土地家屋調査士事務所です。(←営業営業





少し、話を前に戻しますが、農家さんや、地主さんは、キャッシュで家を購入される方もいらっしゃいます。

道路の収容などで、立退きを求められた方の中でも、借入れを行わない方もいらっしゃるでしょう。


そういった方々が、『表題登記は1ヶ月以内に行わなければならない。』

という法律をご存知なのかと聞くと、答えは『NO!』です。




ですので、築十数年を経過して、相続や売買、または譲渡をしたいので、登記を行いたいという方は結構います。


表題登記を行う上で証明しなければならないのは、

所有権証明です。

これは、いくつかあるのですが、

・工事した業者が、確かにその人から受注し、引渡した。という証明(引渡証明)

・または、受注したという証明(建築工事請負契約書)

・その人が建築確認を申請したという、官公署の証明(建築確認済証)

・または、建築工事が終了し、完了検査を受けたという証明(完了検査済証)

・上記の引渡しを受け、建築確認した人が申請人である証明として住民票

と代表的なものがあります。

その中で、3点以上を以って、所有権証明といいます。


ですが・・・・・


築 後 十 数 年 で す よ ?


書類が無くなっていることは珍しくないです。



そういったときには、出来うる限りの所有権証明書を添付します。

市役所から課税証明を取り寄せたり

建築確認概要書、または建築確認等受付台帳記載事項証明書を取り寄せたりして

証明する訳ですが・・・



このような場合には、証明力が弱く、法務局の登記官が現地調査に来たりします。

登記官は、どんな内容だったら来るのか?

それは、わかりません。

一件、一件、精査していますので。

その基準は、明文しているわけでもありません。


ただ登記官が現地調査に来る場合、登記完了に日数がかかりますので、ご承知おきを



今回の浦和のお客様も現地調査がありました。

大変、驚かれたことでしょう・・・

こちらに不備があったわけではございませんので、信じて下さいね(笑)

30万円以下の罰金もあるんですよ!!! と登記官に脅かされてましたね(笑)

ビックリしましたね






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不動産取引の注意点

さて、6月になり雨が天気が悪くなってきたように感じる今日この頃です。

2月に立ち上げて、ここまで更新していないブログ。
どういったものでしょう?


さてさて

弊社は、不動産登記を扱っている会社ですが

お客様の大半は不動産業者さん、建設業者さん、銀行さんです。


弊社の業務内容があまり浸透しない理由はここら辺にあるんですかね。
普通の方が戸建てを建築した際発注するのは
①設計事務所
②工務店
③ハウスメーカー
大体、このような発注ラインでしょうか?

ウチには、上記の方々が建築主さんの代わりに依頼されます。
とはいっても、委任状はご本人様から頂くわけですが。


不動産登記????
はい。馴染みのない方も多くいらっしゃいますので、補足です。

不動産を売買するとき、所有権移転登記をします。
これは、法務局に管理されている登記簿における所有権名義人の変更です。

これも不動産登記の一種です。
この業務は司法書士さんの担当になります。
存在している登記簿の所有者の変更ですね。


では、存在していない登記簿はどうやってつくられるのでしょう?
新築した場合や、土地を埋め立てした場合などです。

これが、表題部新設の登記
つまり表題登記です。

この表題登記がなければ、
-所有権保存(所有者は誰であるかを表記)
-抵当権設定登記(銀行等、金融機関が融資をする際、担保として、抵当権を設定します)
などができません。

お金を借りないで新築される方が必要ないと感じ、表題登記を行わない方もいらっしゃいますが
不動産登記法で、建築主は1ヶ月以内に登記をすることが義務付けられています。(一応、書きました 笑 )

固定資産税評価額の基準面積になりますので、登記しなければ、市の職員が見に行って、面積が増えたりすることもあります。

また、建物を取壊したときにも登記は必要です。
これは、建物滅失登記といって、抹消の登記になります。
滅失をしないと、翌年度になっても固定資産税の納税通知書に解体されたはずの物件が記載されているときもあります(笑)
固定資産税台帳縦覧期間に申し出れば、問題はありませんが。



登記簿とは、簡単にいえば、土地の戸籍です。
現地では、建物がないのに、登記簿に記載されていることは
亡くなられた方が、いつまでも戸籍上では生き続けていることと同じです。




さて、本題です。

表題登記を行うとき、土地の所有者、建物の登記記録があるかどうかなども
調査します。

先日、現地は既に新しい建物が新築されているのに、取壊された建物の登記が残っていました。

つまり、建物の登記名義人は、●●さん
土地の登記名義人は、□□さん
といった、状況です


でも、ここまでは、よくある話です。。。

建替えのとき、滅失と表題と同時に申請する場合
古家付の土地を購入して新築した場合
など、このようなケースはよくあります。




ただ、今回はちょっと状況が・・・
建物登記名義人が初めてこの土地を売却してから
所有者が5人程、入れ替わっています。

その入れ替わりの所有者は、
千葉県・一般の個人・不動産業者・不動産業者・現在の所有者(依頼主)です。

さらに、不動産業者から不動産業者に売却した際には、仲介業者もいたそうです。


・・・




・・・




と とにかく



建物登記名義人は【立ち退き】のときに引越していて、所在不明です。
登記簿に記載された住所は、引越しをする前の住所です。

これには、参りました。



なんとか探したんですけどね???

企業秘密で。。。。(←なんか 怪しい。)



しかし、中間にいた不動産業者は、なぜ建物の登記を見落としていたのでしょうか?
これは、【更地】だったからに他なりません。



【建物】を建築した所有者は、県に売却しました。

【滅失登記】をしなければならないのは、建築した所有者です。

【県】は、その土地を、公売(道路の残地)で売却しました。

購入したのは、【一般人】です。

やはり、建築をした本人が取引の流れに存在していないと、過去に建物があったかどうかは
わかりにくいんでしょうね。





不動産業者はなぜ、わからなかったか?

不動産業者は調査のとき、更地であれば、土地の謄本しか取得しません。
(私も前職が不動産業者だったもので。。。)



建物の登記が残っていると?

新築した建物の家屋番号に変更が求められます。

融資を行う金融機関も嫌がります。

借地権の心配もあります。

良いことは、一つもありません。

売主の不動産業者さん、仲介業者さんは、説明義務違反にもなりかねません。





不動産業者の方へ
こういった事態にならない為に、ワンポイントアドバイス!!!!

謄本を取得する際、用紙の左側に、
 ___
|□土地| と記載している欄があります。
|□建物|
  ̄ ̄ ̄
更地の土地であっても、両方にチェックを入れてください。

建物の登記がなければ、法務局職員が


「ありませんでした~~~」

と無表情で答えてくれます。


こんな些細なことで、トラブルを未然に防げるのです。

テーマ : 住宅・不動産
ジャンル : ライフ

ブログ始まりました

今日からブログが始まりました


とは、言いましても、何を書いて良いのかわからず。

当社のホームページの開設と共に、ブログも始めてみたいと思い、ここに開設した次第でございます。



とりあえず、筆者の自己紹介から

ワタクシ、この会社に入社して1年半になります。
以前は、不動産会社に勤務しておりました
その不動産会社は、賃貸から始まり、売買や建築まで行っていた、いわゆる総合不動産会社というやつだったのです。

当時、私は営業で、賃貸やら、テナントやら、売買やらの取引をエッコラ・ヤッコラと行っておりました。
中には、3坪の売買や、借地権の売買など多種多様です。
前の会社は、建売業者さんや、一般の仲介店とは、少し違う営業スタイルだったように思います。


測量を依頼するときも当然ありましたが、電話して、土地家屋調査士の事務所へ行って、依頼して、

『いつごろ終わりますか?キラーン』

という、やり取りまでが私の仕事でした。実際のところ、どんな業務をやっているのか、知ろうとさえしなかった気がします。

そんな私ですから、この業界(土地家屋調査士や設計事務所)については、未知の領域で入社してきた訳です。


私が言うのもなんですが・・・
この仕事ってマニアックですよね???


友達とかに 『どんな仕事してるの?』

と聞かれると正直、一番困ります。

丁寧に答えようと
『うちはね? 土地の分筆とか、建物を新築した際の登記をしているんだよ。お客さんは、大体は不動産屋さんになるケースが多いんだよ。
その他にね? 田んぼや畑は農地法っていう制限があるから、駐車場や資材置場とかに転用したいときとかの開発許可・農地転用許可を取ったり、建物を建てるときには、建築確認申請を取ったりしてる。普通の設計事務所では、開発許可や建築確認は業務として行っているけど、農地転用や測量・分筆はやれないから、ウチみたいな、土地家屋調査士・行政書士を兼業しているトコで行うんだよ。』


と、ここまで喋ろうと思うのですが、
大抵の人は、二行目位で、興味がなくなります。

もしくは、単語だけ覚えられて






『不動産屋さんを設計してるんだね



と訳の分からない、スキマ産業的な言われ方をしてしまいます。


で・で・ですから~
ここで、分かり易く、自分の想いを乗せて、この業界を説明していければいいな。
と思っています。

不動産業界にいた頃も思いましたが、時代の移り変わりは早いですが、
こういった業界は結構アナログです。

そういった業界を少しでもオープンに出来れば良いなと思っています。


テーマ : 住宅・不動産
ジャンル : ライフ

プロフィール

NSP【有限会社中村測量設計社】

Author:NSP【有限会社中村測量設計社】
 
NSPは、土地の境界、分筆登記、建物登記から開発行為許可や農地転用許可、建築設計を主とした業務としています。
本文中の条例等は埼玉県および越谷市を基準としています。

当社ホームページはこちら≫≫≫ NSP

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